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大健康 | 康养项目成败,就看是否破解了这18种隐形成本!
日期:2018/11/28 10:56:17  点击数:

康养项目的隐形成本是指投资方、养老机构管理方没有意识到、没有发现到而产生的成本。其实,大量的隐形成本在项目策划、筹备的前期就已经“埋下”,就像隐患一样!最要命的是,前期的隐形成本会固化、沉淀下来,不可更改或很难更改。深刻影响之后的运营收益。



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//PART1 规划期的隐形成本//



1.投资人造成的隐形成本


康养项目投资人大多能力过人,其中一些人在其它行业取得过骄人业绩,往往会认为自己考察了解过多个康养项目就懂得康养、了解康养,便会以自己项目表象的经验来投入。


很多康养项目的投资人非常聪明,也很有能力,对问题有自己独到的见解和眼光,直觉也很准。但是,康养项目是一个超级复杂的系统工程,没有经年累月的学习与经验,是没有人可以掌握、可以驾驭。而简单的模仿、照搬,未必会做成。如果没有科学、准确的早期定位、策划、市场可研,分析并准确把握当地客源市场以及未来五年、十年、二十年的客源市场变化,找准目标客源市场,甚至拿出领先三到五年的规划设计方案及产品,那么,康养项目必败无疑。


2.定位错误造成的隐形成本


如果周边的目标消费群,与项目的居住用房设计和功能配套不匹配,,势必造成房间闲置,造成资产浪费。这需要精准的市场调研与客源的测算。我们遇到这样的案例,在一个人口44万的农业型县级市,也要投资3亿元建造大型温泉康养项目,投资方还要6年收回投资。这样不顾具体客源容量,盲目跟从政府政绩要求而上马的项目,如何可以赚钱?当然,地价的升值是必然的,最后因地价升值因素投资商还是会有收益的。但就项目经营本身而言,那是必亏无疑。


3.位置偏差造成的隐形成本


很多情形下项目的位置,不是随心所愿地由自己选择的。然而,没有正确的位置,会给项目日后的经营带来麻烦。因为项目本身是有辐射圈的。项目客源,绝大部分来来自于周边区域。按车程计算,半小时交通圈为基础消费群;一小时交通圈为争取消费群;三小时消费圈为机会消费群。好的位置自会带来大量的客源。


4.策划规划设计失败造成的隐形成本


很多建筑设计师工作数年,经验确实很丰富;但对康养项目知识却没有更新。该有的功能分区却没有,不该有的却很多。说不该有的例子:如在设计之初,没有进行可研及策划定位!


再比如,项目的后台功能,根本没有考虑设计进去。没有员工餐厅,没有员工更衣区和员工洗浴区,这样就导致对员工的关爱缺乏,会增加员工的情绪成本。没有满意的员工,就不会有满意的老人。


这是规划设计失败造成的成本。


5.装饰设计师角度


很多设计师并不特别了解项目经营管理和老人需求,也不以满足项目经营管理和不同年龄消费人群的需要为设计理念,他们的设计往往只从投资人的角度思考问题,以能够达到老板(投资人)的满意为最终设计目标。其结果一是许多设计项目老板满意,客户却不满意。比如,有的房间面盆板下面的设计两三个抽屉,老人可能一次都不会使用,反而增加了成本。


解决办法——四方聚首,初期同谋。


四方指“投资方”、“项目顾问管理方”、“规划设计院”和“建筑设计院”。


四方在项目立项之初就聚合在一起,共同确定未来项目的市场定位、目标客源市场、项目档次、外观设计、环境设计、服务产品、内部功能分区、运营项目的比例搭配、内部的服务流线、客务流线、设备流线,等等。


康养项目设计包括功能布局及功能分区设计、总体规划与设计、建筑设计、内外景观及园林设计、室内装修设计、机电与管道系统设计、标志系统(VIS)设计、交通组织设计、管理与对客服务流线(程)设计等内容。四方协同,共谋共图,才能出合格的产品。



//PART2 建设期的隐形成本//



6.施工方偷工减料、以次充好,加上监理不力,造成大量的隐形成本


尤其是隐蔽施工的项目。最典型的是一家项目的走廊,在施工时吊顶里面暖气管道外包裹的保温棉,达不到参数要求,用料薄了,一到冬季,就向吊顶背面滴水,致使吊顶材料变形、发霉,味道熏的老人掩鼻而过。最后吊顶完全变形,只好关闭楼层进行重新装修。这样一折腾,浪费大量资金,还丢失大量客户。真真正正的得不偿失。


需要特别说明的是,很多老板和管理者喜欢在现场临时修改设计,这其实是为施工队提供了最好、最有力的大量增加联系单的依据,也往往是甲方现场管理人员没法控制造价的源头,这也常常是最后工程大大超预算的源头。


7.筹备期设备采购的隐形成本


且不说采购人员的回扣吧,这是需要一种机制去控制的事。先说说别的。比如马桶,3.5升水可以冲的很干净,为什么要选6升水的马桶呢?经年累月要白白耗费多少水!


房间射灯能不能多选LED的?有的项目选的射灯,能把躺在床上的老人烤出汗。这种浪费,看到了吗?开业前印刷了大量表格,种类繁多,开业后大多没有使用,躺在仓库里。能不能采用网络采购,透明化采购,降低采购成本?



//PART3 运营期的隐形成本//



8.人才流失成本


员工流失再招新手培训,项目往往要多付出34%的成本。这种成本,项目往往看不到。员工不是财务报表上的成本数字,而是项目的资源。有了这样的观念,就会从另外的角度看待员工管理工作。


有很多的项目在人力资源的管理上都是非常欠缺的。不能不说,一个员工的离开对项目都是一笔成本的流失,因为项目要承担对这个员工的培训费等前期投入,还要承担新招聘该岗位员工的前期成本,还要承担着新员工是否适合该岗位的风险,而老员工的离职也会因为职业素养的关系,可能会流失重要的内部资料或信息,而其离职后,很可能会进入自己的竞争对手的项目。


所以,员工特别是老员工的流失无疑会给项目带来高出其收入几倍的支出。尤其是很多小项目在经营多年后,你发现他们一直是那么小的团队,而除了老板之外,没有一个员工是从项目成立当初留下来的。


9.情绪成本


很多项目管理者并没有意识到员工的情绪成本。员工的情绪成本可以让项目在不知不觉中失去客户。因为客户是敏感的,自尊心是脆弱的。再高档的装修也挽回不了自尊心受到的伤害。员工情绪的传导,一个指向客户,一个指向工作。指向客户,就会冷脸待客,冷语相向。再有涵养的客户,也不会再光顾。指向工作,就会该做的不做,不该做也做。


所以,项目管理者是员工情绪的调节者、把控者。做有建设精神的管理者,做一个团队的向心力、凝聚者,不做破坏者。管理者要成为情绪管理的高手,情商的高手。


10.硬件成本


硬件成本在项目开业前期,就已经决定了。但在运营期间,也会出现硬件成本的浪费。


比如,设备的保养,这种隐形成本也大量存在。设备在买回来投入运营、使用,保养就开始了。没有这个概念,设备的磨损造成的损害,往往不可逆转,不可修复。而有些正常的磨损,也会因为保养的及时、得当,会延长使用年限,减低项目的成本支出。比如洗衣房设备,车辆,娱乐设备,康复设备等等。特别要提出的,大型设施保养、维护不当而造成的安全隐患,会给项目造成巨大的社会声誉的损害以及经济上的巨额损失。这种安全事故造成的成本支出,往往会给项目以致命打击,甚至断送项目。这样的例子比比皆是。


11.资源闲置成本


闲置的资源在项目里可以说是最广泛的“隐形成本”,例如闲置的设备,积压的库存,低利用率的岗位职业,闲置的资金、搁置的业务等,他们虽然不一定会继续消耗项目的投入,但是,他们却是项目资产中的一部分,项目会为此承担着利息等隐形成本。所以说,一个项目里,闲置资源的多少,体现着项目资源利用率的高低。


12.会议成本


项目会议是目前项目解决问题和发布指令的集体活动,但是也是一个高成本的经营活动。会议活动往往是很多领导者参与的集体的活动,每过一分钟,意味着与会人员总数的分钟数。


很多项目的管理人员并未掌握开会的技巧,都普遍存在着“会前无准备,会中无主题,会后无执行,与会无必要,时间无控制,发言无边际”的六无现象,最终导致会议效率不高、隐形成本浪费惊人。


13.沟通成本


在大多数的项目,你会发现,在与同事之间的沟通过程中,会出现严重失真的现象,或词不达意,或答非所问,或百人百解……这种的现象,说小了,让很多工序成为无效工序,或失去很多重要机会。说大了,有可能因此给项目带来隐患。


14.加班成本


目前,很多企业的员工加班现象较为常见,很多老板总认为,员工在下班后“废寝忘食”的“加班”是一种敬业现象。殊不知,这可能隐含着很高的成本。理由有三:


第一,加班的原因并不一定是因为工作任务太重,而是员工的工作效率低下造成的,加班意味着低效率。


第二,加班耗费更多的员工精力和体力,严重透支员工的健康,长期下去,会让一些重要员工不能长期发挥其效能,并且有为机构带来负担的隐患,比如有的护理员工因为长时间加班而导致疲累,造成护理事故,而项目要为此付出沉重代价。


第三,加班员工并不一定“务正业”,有些员工在下班之余,名为加班,实际上利用机构的资源,从事其个人的事情,很多项目的重要损失、数据丢失等都发生在下班时间,而加班成为项目“藏污纳垢”的死角。


15.流程成本


流程,是项目运营的产业链,就如同流水线一样,没有科学合理的流程,也就失去对各项工作系统性的控制,很多工作半途而废,还有很多工作需要返工。项目的乱,有太多都是因为流程,这在项目管理中是一个通病,凡是发展缓慢的项目,其流程一定是混乱或不合理。他们为此承担着很高的成本,然而却一直视而不见。


16.文化成本


项目文化是该家项目最核心价值观的体现。这种项目文化在项目成立的初期阶段就开始建立,它在某种程度上会受项目的创始人的文化、习惯、技能、职业、好恶等影响,因此也有人说,项目文化就是老板文化。


但是说项目文化会成为成本,或许很多人不以为然,但事实如此。我们会发现一些项目的员工精神萎靡,做事效率极其低下,无论多么优秀的员工只要进入,不久后要么离开,要么也会变成那样,我们不能不说,这是“环境”问题。而这个“环境”正是这个项目的项目文化。


17.信用成本


这是一个牵扯到远期回报的成本,诚信经营如同诚信做人。有些项目习惯拖欠供应商货款,习惯拖欠员工薪资,习惯拖欠银行贷款等等,认为这样可以减轻项目流动资金压力。


但是从长远来看,这会成为项目经营的严重隐形成本,拖欠银行贷款,克扣他人,会给其信用度大大打折扣,在项目某一天遇到困难的时候,会四面楚歌的。无疑,项目为此要付出惨重的代价,而其实其并没有因此获得任何益处。


18.风险成本


将项目推向了快车道是每个项目家的梦想。但是风险系数也因此而同步增加。特别是大中型项目,他们虽然发展迅猛,收入丰厚,但是一旦出现危机,将是灾难性的。多个案例证明,项目的风险很多都是因为预料不足或管理不善造成的,在风险发生前,都早以埋下隐患。而很多大型项目或者知名项目因为一次风险而消亡。



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